Hypotéka na byt: Aké sú podmienky v roku 2022

Hypotéka je pre mnohých jedinou možnosťou, ako si zaobstarať vlastné bývanie. Nedávno však Slovensko zasiahla nepríjemná správa, že po rokoch znižovania úrokových sadzieb nastal v niektorých bankách opačný trend. O tom, čo všetko potrebujete na vybavenie hypotéky a ako sa podmienky v roku 2022 zmenili, si povieme v našom článku.

Ceny nehnuteľností stále stúpajú
Hneď na úvod treba povedať, že ani v roku 2022 nás nečaká zlepšenie situácie na realitnom trhu. Čas 100 % hypoték je už dávno preč a na Slovensku sme znižovanie cien nehnuteľností v jednotlivých regiónoch nepozorovali už od roku 2014. Podľa údajov NBS najvýraznejší medziročný rast týchto cien zaznamenali jednotlivé kraje koncom roka 2021.

Dobrou správou pre zlepšenie bývania však môžu byť projekty developerov na výstavbu rodinného bývania a multifunkčných priestorov. Zatiaľ však výstavba nových bytov nenaštartovala svoje tempo natoľko, aby naklonila nepriaznivý pomer ponuka/dopyt smerom ku znižovaniu cien nehnuteľností.

Vyzerá to tak, že nedôjde ani k zlacneniu stavebných materiálov, ako niektorí analytici pred rokom predpokladali. Skôr naopak, predpokladá sa, že ceny novostavieb v roku 2022 kvôli tomu porastú až o 20 %.

Pre mnohých je tak jediným riešením, ako si zabezpečiť vlastné bývanie, hypotéka. Avšak ani v jej prípade to v blízkej budúcnosti nevyzerá ružovo.

---

TIP: Problém môže nastať aj vtedy, ak si ako kupujúci zmluvne u developera v predstihu zarezervujete byt. Orientačná cena dokončeného bytu uvedená v zmluve vôbec nemusí byť konečná a môže sa navýšiť aj o desiatky percent.

---

Základné podmienky na získanie hypotéky
Ešte predtým, ako si začnete hľadať svoj vysnívaný byt, zvážte svoje finančné možnosti. Základným predpokladom totiž je, že výška hypotéky by mala byť primeraná vašim finančným možnostiam.

V opačnom prípade sa v súvislosti s postupným zvyšovaním úrokových sadzieb môžete dostať do rizika neschopnosti splácania. Výška vašich mesačných splátok by nemala presiahnuť 30 % príjmov.

Nezabudnite tiež na ďalší predpoklad hypotéky, ktorým je nutnosť jej dofinancovania. Znamená to, že najčastejšie 20 % z hypotéky si budete musieť do konečnej sumy za byt dofinancovať z vlastných zdrojov. Či už to bude spotrebným úverom, sporením, alebo iným spôsobom, je len na vás.

Nemení sa ani vekové kritérium na získanie hypotéky. Rovnako ako v minulosti, aj dnes si o ňu môžete požiadať po dovŕšení 18 rokov. Hypotéka sa spláca maximálne do veku 68 až 72 rokov.

Predtým, ako sa vyberiete do svojej banky riešiť hypotéku, zvážte porovnanie hypoték od rôznych bánk.

V neposlednom rade je tu aj nevyhnutná podmienka poistenia predmetnej nehnuteľnosti.

Poistenie k hypotéke
Hlavným zmyslom tohto typu poistenia je krytie rizika neschopnosti splácať úver. Ide teda o poistný produkt, ktorý zabezpečí splatenie úveru v prípade smrti alebo finančnej insolventnosti. Ak teda dôjde k smrti poisteného dlžníka, poistné plnenie bude poukázané v prospech veriteľa (banky).

Základná charakteristika poistenia k hypotéke je nasledovná:
krytie ťažkých životných situácií v súvislosti so splácaním hypotéky – smrť, plná invalidita, strata zamestnania…,
uzatvára sa v rámci úverovej zmluvy,
poplatok za poistenie splácate v rámci mesačnej splátky za hypotéku,
banky zvyčajne ponúkajú jednotlivé balíčky poistenia – líšia sa počtom a typom krytých poistných rizík a cenou poistenia.

Mladší klienti bánk by však mali uvažovať aj nad alternatívou životného poistenia. Pri nižšom veku a lepšom zdravotnom stave je totiž životné poistenie lacnejšie.

 

 

 

Rast úrokových sadzieb k hypotéke
Hoci ECB doposiaľ nezvýšila svoje úrokové sadzby, niektoré slovenské banky ich už v predstihu zvýšili. Samozrejme, očakáva sa, že po zvýšení úrokových sadzieb ECB dôjde k ešte výraznejšiemu a plošnému rastu úrokových sadzieb hypoték.

VÚB banka zvyšuje od marca 2022 hypotekárne sadzby o 0,2 percentuálneho bodu pri všetkých dĺžkach fixácie. ČSOB zase zvyšuje pri 10-ročnej fixácii sadzby z 0,99 na 1,15 %. Zavádza tiež najdlhšiu možnú fixáciu, a to až na 20 rokov pri sadzbe 1,45 %.

Ide tak o zlú správu najmä pre tých, ktorí nemajú svoj hypotekárny úver fixovaný na dlhé obdobie (5 – 10 rokov) a pre tých, ktorí si nehnuteľnosť ešte len chystajú kúpiť.

Fixácia úrokovej sadzby vás v danom období ochráni pred zmenou výšky mesačnej splátky hypotéky. Najčastejšie sa fixuje na 3 alebo 5 rokov. Samozrejme, môžete aj zariskovať a využiť najnižšiu sadzbu hypotéky na trhu v podobe fixácie iba na 1 rok.

V súčasnosti je už však vzhľadom na rastúce sadzby hypoték najvýhodnejšie fixovať úrok na čo najdlhšiu dobu – 10, prípadne 20 rokov. Ak kupujete byt ako investíciu, je rozumné zafixovať úrok minimálne na 5 rokov. Ide totiž o dobu, počas ktorej ak by ste sa rozhodli byt predať, museli by ste platiť daň zo zisku a tiež odvod pre zdravotnú poisťovňu. Vzhľadom na vysokú cenu nehnuteľností by nešlo o malú čiastku.

---

Vedeli ste, že…
… pri overovaní bonity klienta banky prostredníctvom Centrálneho registra dlžníkov SR sa okrem všetkých dlhov berú do úvahy aj ďalšie faktory? Ide napríklad o pravidelnosť splácania, meškanie splátok či zamietnuté žiadosti v iných bankách.

---

Potrebné dokumenty a poplatky
V tomto smere sa v roku 2022 nič nemení. Znamená to, že k hypotéke budete potrebovať nasledujúce dokumenty:
doklady totožnosti – OP všetkých osôb, ktoré budú súčasťou hypotekárneho vzťahu,
doklad o príjme – ak ide o príjem, ktorý sa dá overiť v Sociálnej poisťovni, príjem dokladovať nemusíte,
doklady k nehnuteľnosti – znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť,
doklady na poskytnutie úveru – kúpna zmluva, stavebné povolenie…

Čo sa týka poplatkov za spracovanie hypotéky, ide o pomerne variabilnú zložku v celom procese. Často sa mení, pretože každá banka si ich určuje podľa vlastnej internej politiky.

V Slovenskej sporiteľni si za hypotéku zaplatíte jednorazový poplatok 300 eur. Mimoriadna splátka je bez poplatkov (raz ročne, najviac 20 % z istiny) a raz za mesiac cez aplikáciu George (najmenej 50 eur, najviac 3 x mesačná splátka).

V Tatra banke si za hypotéku zaplatíte jednorazový poplatok 175 eur. V ďalších bankách, ako napríklad VUB, ČSOB alebo 365.bank, za hypotéku neplatíte žiadny poplatok.

 

Záver
Všeobecné a základné podmienky na získanie hypotéky na byt sa v roku 2022 zásadne nemenia. Jedinou veľkou zmenou je zvýšenie úrokových sadzieb v dvoch slovenských bankách (VUB a ČSOB). Je preto dôležité začať fixovať svoj úrok na hypotéke na čo najdlhšiu dobu. V ČSOB môžete po novom fixovať až na 20 rokov.